전세사기 보증금 최소 3분의 1 보장, 지원 대상과 신청 조건 팩트체크
전세사기 피해자의 보증금 회복을 지원하기 위한 최소보장제가 2026년 11월 13일부터 시행될 예정이다. 국토교통부는 피해자가 경매·공매 등의 절차를 거친 뒤에도 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 일정 기준에 따라 부족분을 지원하는 제도를 마련했다.
이번 제도는 전세사기 피해자의 경제적 부담을 줄이기 위한 조치다. 다만 보증금의 3분의 1을 모든 피해자에게 일률적으로 지급하는 방식은 아니다. 지원 대상, 기존 회복액, 신청 시기와 산정 기준을 정확하게 이해해야 한다.
핵심요약
- 시행 예정일: 2026년 11월 13일
- 제도명: 임차보증금 최소보장제
- 지원 기준: 임차보증금의 3분의 1을 기준으로 부족분 산정
- 지원 대상: 관련 법령과 세부 요건을 충족하는 전세사기 피해자
- 별도 지원: 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급·후정산 제도
- 업무 담당: 한국토지주택공사(LH)
1. 전세사기 피해자 최소보장제의 주요 내용
최소보장제는 전세사기 피해자가 경매·공매 등의 절차를 통해 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미달하는 경우, 그 부족분을 지원하는 제도다.
최소보장 기준액은 임차보증금의 3분의 1로 산정한다. 여기에서 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익 및 임대료 지원액 등 규정된 차감 항목을 제외해 최소지원금을 계산한다.
따라서 지원금은 보증금의 3분의 1 전액을 별도로 지급하는 방식이 아니라, 기존에 회복한 금액 등을 반영해 산정하는 구조다.
2. 지원금 계산 사례
국토교통부가 공개한 사례를 기준으로 계산하면 다음과 같다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5,000만 원 |
| 보증금의 3분의 1 | 5,000만 원 |
| 경매 배당금 | 2,000만 원 |
| 경매차익 | 1,000만 원 |
| 기존 회복액 합계 | 3,000만 원 |
| 최소지원금 | 2,000만 원 |
| 총 피해 회복액 | 5,000만 원 |
이 사례에서는 보증금 1억 5,000만 원 중 기존 회복액이 3,000만 원이다. 최소보장 기준액인 5,000만 원과의 차액은 2,000만 원이므로, 해당 금액을 추가 지원받는 구조다.
이는 제도의 산정 방식을 설명하기 위한 사례다. 개별 피해자의 실제 지원액은 차감 항목과 심사 결과에 따라 달라질 수 있다.
3. 모든 전세사기 피해자가 지원받을 수 있을까?
최소보장제는 전세사기 피해를 주장하는 모든 임차인에게 자동으로 지급되는 제도가 아니다.
실제 지원 여부를 판단하려면 다음 사항을 확인해야 한다.
첫째, 관련 특별법에 따른 전세사기 피해자 인정 여부다.
둘째, 피해주택의 경매·공매 등 처분 절차 진행 상황이다.
셋째, 배당금과 경매차익 등 이미 회복한 금액이다.
넷째, 법령에서 정한 지원금 산정 및 차감 기준에 해당하는 항목이다.
따라서 보증금의 3분의 1이라는 기준만으로 지원 대상이나 지급액을 확정해서는 안 된다.
4. 신탁사기 피해자를 위한 선지급·후정산 제도
이번 개정에는 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급·후정산 제도도 포함됐다.
최소지원금은 일반적으로 피해주택의 처분 절차가 완료된 뒤 신청할 수 있지만, 선지급금은 정해진 요건에 해당하면 경매·공매 등이 종료되기 전에 지급할 수 있다.
선지급금은 최소보장 기준액에서 규정된 차감 항목을 제외해 산정하며, 지급 이후 추가 회수액 등이 발생하면 관련 규정에 따라 정산할 수 있다.
선지급·후정산은 모든 전세사기 피해자에게 적용되는 일반적인 선지급 제도가 아니다. 신탁사기 등 무권계약 해당 여부와 세부 지급 요건을 확인해야 한다.
5. 신청 시기와 담당 기관
최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당한다.
최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 완료된 이후, 그 외의 경우에는 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 신청할 수 있다.
선지급금은 정해진 요건에 따라 피해주택의 매입 또는 처분이 완료되기 전에 신청할 수 있다.
신청을 준비할 때는 전세사기 피해자 결정문, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서 등 관련 서류를 확인해야 한다. 실제 제출 서류와 신청 절차는 공식 안내를 기준으로 확인하는 것이 바람직하다.
6. 정책 시행 전 확인해야 할 사항
2026년 10월 10일 현재 최소보장제는 11월 13일 시행 예정인 제도다. 따라서 현재 신청할 수 있는 지원과 시행 이후 신청할 수 있는 지원을 구분해야 한다.
또한 ‘보증금 3분의 1 보장’이라는 표현은 피해자의 보증금 전액을 회복해 준다는 뜻이 아니다. 제도상 인정되는 피해 회복액을 반영한 뒤 부족분을 지원하는 방식이다.
실제 지원 여부와 금액은 피해자 인정 여부, 주택 처분 절차, 기존 회복액 및 관련 법령에 따른 산정 기준에 따라 결정된다.
결론
전세사기 피해자 최소보장제는 피해자가 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우 일정 기준에 따라 부족분을 지원하는 제도다. 신탁사기 등 무권계약 피해자를 대상으로 하는 선지급·후정산 제도도 함께 마련됐다.
다만 지원 대상과 산정 기준을 충족해야 하므로, 모든 피해자가 보증금의 3분의 1을 자동으로 지급받는다고 이해해서는 안 된다. 피해자 인정 여부와 신청 시기, 기존 회복액을 확인한 뒤 공식 절차에 따라 신청해야 한다.
참고자료
※ 작성 기준일: 2026년 10월 10일. 정책 시행 예정일 및 세부 기준은 공식 법령과 정부 안내를 통해 확인해야 한다.
